本文是付费节目“老杨聊房视频”转成文字。
考虑到之前付费粉丝的感受，不能发最新的。
这里，发一篇6月上旬的内容吧。
结合“全国房地产市场机会与风险监测系统”中的指数与数据，做些技术分析。
文字长达6000字，可阅读，也可听语音，边开车边听就不错。
本文重点是分析城市，其次是对整体市场做分析。
在分析主要城市之前，咱们先稍微聊一下 5 月份以来的主要指标。
构成当期房地产市场当期景气指数的四类指标：
房价：4 月份下跌，5 月份跌幅进一步扩大。4 月份还有个别城市房价微涨，像上海、成都、杭州，但到了 5 月份，全国每个城市的房价都在跌。
住宅成交景气指数：4 月到 5 月，新房成交微增一点点，但二手房下滑了一成，总体还是下滑。
住宅库存压力指数：上升中，供大于求的情况进一步加剧。主要原因是成交下滑，同时库存规模增加，其中二手房库存规模增了 2%，新房市场的库存规模微降，不到 1%。
土拍市场：降温了。
构成房地产市场领先指数的四类指标：
金融环境继续改善，主要是货币放水，以应对 4 月初以来的市场波动，不得不放水。包括 5 月 7 日，央行、金融管理总局等发布了一些利好政策，央行还推出了降准、降息等措施。
房地产政策方面也进一步宽松，除了降准降息，房地产类的公积金贷款政策利率也降低了，金融环境指标相比 4 月份小幅回升了一点，但依然处于过去一年多以来景气度偏低的位置。
经济景气度较弱，这是拖累整个领先指数进而拖累整个房地产市场的关键因素。
中美贸易谈判有些波折，最终结局还在谈，目前前景不太明朗，但总体上估计税率应该会缓和。不过不管怎样，今年已经有 30% 的影响了，这对经济、楼市的间接影响都比较明显。
房价泡沫指数继续好转，泡沫已经挤完了，挤完之后目前还出现了进一步超跌的状态。
住宅的潜在供货压力指数保持在历史偏低位徘徊盘整，意味着可以卖的新房量会比较少。
接下来是本文的核心内容，首先是总体趋势。
目前全国房地产市场的总体趋势，是怎样演变的呢？
我们看两个关键指标，前面讲的当期景气指数（蓝线）和领先景气指数（红线）。
领先景气指数的一些因子和指标，会影响当期指数以及房地产市场本身的变化。
房地产市场景气度
去年 9 月底是最低点，之后出台新政，市场有一波强反弹，高点出现在去年第四季度。
今年 3 月份又冲高了一下，但高度没有超过去年第四季度，尤其是 11 月份之后，最近的 4 月、5 月出现下滑，呈冲高回落态势，这种情况有点类似于 2023 年一季度的冲高回落，不太像去年的小阳春。去年的小阳春比较弱，基本上在很低的位置徘徊，而今年的小阳春景气度明显超过去年，但其实还是去年 9 月底新政之后的惯性效应延续，效应最好的时候是去年第四季度，到今年小阳春时效应已经减弱了，也就是所谓的刺激之后有脉冲，但难以持久。
同时，4 月份外贸摩擦升级之后对楼市也有影响，尤其是一些东部的大城市，因为外贸依存度比较高，受冲击比较明显。
按照这样的走势，房地产市场一度往下走，有两波反弹，分别是 2023 年第一季度和 2024 年第四季度到今年 3 月份，之后回落。
接下来是继续下探，还是景气度再创新低呢？
如果再创新低，就意味着今年的市场难以企稳，甚至到了明年也难以企稳，楼市降温时间就长了，到明年降温时间就达到五年了，到后年就是六年。
美国次贷危机之后，美国的股市大幅调整，降温了六年，而日本的降温时间更长。
房地产市场景气度会不会再创新低，这是一个悬念！
我个人认为，判断走势不能仅看景气指数的历史走势就去推测未来，还要关注领先指数。
领先指数的规律性依然比较强，过去六个月已经小幅翻红了，翻红之后没有往上增，主要是最近事情比较多，包括 4 月份回落，5 月份小增一点，总体还是微微翻红。
领先指数比较低迷的时候是 2021 年到 2022 年，现在已经走出了最低谷，领先指数往上走，对房地产市场本身的当期指数形成了托底力量，有点牵引的力量。
不过按照这个逻辑来讲，我感觉 4、5 月份楼市降温幅度难以进一步大幅扩大，很难再创新低，概率比较小，可能会盘整、阴跌两三个月，出台政策之后就开始企稳，然后再反弹。
看过去的历史，领先指数反弹进入到正值区间之后，拉动作用增强，之后就会使整个房地产市场回升，过去几轮都是这样。
所以，虽然现在房地产市场回落的情况看起来非常糟糕，但考虑到国家的救市力度、金融货币的支撑情况、房价泡沫已经挤完、房价超跌、土地供应量比较小、未来可以上市的新房也比较少等利好消息，再加上经济环境比较差这个不利因素，综合之后，领先指数毕竟是小幅翻红了。
因此从走势来看，未来两三个月市场还会往下走，但空间不大了，观察新的政策出来之后，市场会再次趋稳，明年的反弹应该会超过去年第四季度的高点，呈现震荡往上走的趋势。
不过这个过程不会像过去历史上短周期（比如 2015 年、2012 年）那么顺利，会走走停停，呈震荡式往上走，这是大的趋势。
前面通过供应和需求，尤其是领先指数和当期指数的关系做了推演，接下来是关于市场的预测：按照目前情况，预测未来半年，6-8 月份还会震荡式地往下走一点，景气度下降，9 月份开始会震荡式回升，11 月份回升的高度依然难以超过去年 10 月份。
回升的逻辑主要是，面对楼市这样的降温状态，再加上宏观经济也不好，会出台新的政策，尤其是关注 7 月底的政治局会议，应该会在那前后推出新一波的政策，政策刺激之后市场就会出现往上走的态势。
当然，最近政策面有隐性的利空，各位要关注一下，关于取消期房预售、实行现房销售，国家层面希望不久后推行，但目前也有些意见分歧。
这事对楼市有利好也有利空，利空主要针对开发商，但对短期去库存是利好，以后我们再来专门讨论这个问题。
接下来讲重点，全国主要一线、二线城市的市场情况。今年 5 月份全国主要城市的房地产市场景气度，也就是刚才说的当期经济指数，都是负值。
这意味着这些城市目前的楼市温度低于过去十年的历史平均值，都处于不景气状态，但其中有差异，可以划分为三个区间：
相对而言，景气度不那么低迷的，比如上海、杭州、成都，这三个城市虽然也是负值，但负的程度比较小，勉强还处于合理区间，楼市温度还在合理范围内。
情况比较差的主要是弱二线城市，像长沙、南昌、贵阳、海口，尤其是东北地区的长春、沈阳，特别差，东北地区整体都比较差。
目前相对而言，一线城市偏强，少数强二线城市也还凑合，比较差的是一些弱二线、中西部地区和东北地区的城市。
这些主要城市的领先经济指数
领先经济指数大部分都是正值，这说明这些城市牵引楼市往上走的力量在增强；如果领先指数是负值，说明牵引市场往上走的能量比较小；正值越高，牵引力越强，这是所谓的定性分析。
要想判断市场复苏的节奏和幅度，最好在同类城市之间进行对比。因为不同能级的城市情况复杂，比如深圳，虽然其领先指数是负值，表现最差，但它是一线城市，能级高。
如果拿深圳和哈尔滨比，哈尔滨的领先指数是正值，不能就此判断深圳楼市未来几个月会弱于哈尔滨。
所以建议各位在对比时看同类城市，比如一线城市中，上海最好，深圳最差，北京基本上接近于零，广州弱于北京和上海，但强于深圳，按照这个次序对比，就能知道每个城市在同类城市中的位置。
再比如长沙和郑州、武汉比，当期指数就比较弱，基本上按照这个逻辑去比就行。具体城市的情况，待会谈到时再回顾领先指数。
12个重点城市走势
这些城市样本比较丰富，包含一线、强二线、弱二线、三线城市，涵盖了东、中、西部和东北，通过这 12 个城市的分析，各位大体上能观察把握这些城市的市场运行态势。
北京：数据从 10 年前开始，能看到全貌。2015-2016 年市场比较热，2017 年 3 月份出台新政后经历调整，景气度变成负值，二手房价格跌了 20% 以上。2020 年二季度到 2021 年二季度有一波上涨，但涨幅远小于 2015-2016 年。2021 年 7 月开始降温，在楼市大降温的第一年，降温幅度不是很大，部分时段处于合理区间，部分时段较冷。真正的楼市大降温时代是 2023 年下半年、2024 年二季度和三季度，特别低迷，9 月底新政后北京楼市有所反弹，但没有翻红。最近两个月（4 月、5 月）又降温了，但降温后楼市景气度还是高于 2024 年前三季度。接下来北京楼市降温肯定不会创新低，会慢慢稳住。北京的领先指数刚才说的是零，对楼市的拉动作用中性，暂时不用考虑，但未来几个月领先指数应该会往上走。
上海：走势和北京比较类似，2015 年涨得比较早，2017-2019 年楼市经历一波降温，景气度下滑，但降温幅度小于北京，二手房跌了 5% 左右。2020 年二季度开始有一波升温，虽然幅度小于 2016 年，但 2020 年到 2021 年上半年的温度比北京高，当时豪宅涨幅大。在楼市降温的第一年甚至一年半当中，上海楼市基本上没怎么降温，到 2023 年 3 月还处于正值区间，相当抗跌，部分楼盘、二手房还在涨。但 2023 年二季度开始，上海楼市扛不住了，也降温了，2023 年四季度到 2024 年夏天，降温比较明显，期间有小反弹。2024 年新政后，上海反弹比较明显，去年 9 月底新政后，四季度还有点翻红，今年 3 月没有翻红，最近两个月回落，幅度比较小，目前还在合理区间，但毕竟降温了。接下来上海楼市还会再降温两个月左右，然后再次反弹，目前上海房价两个月是小跌。上海的领先指数非常好，对楼市有拉动作用，即便降温，幅度也比较小，因为领先指数是正值且比较明显，起到了托底作用。
深圳：楼市形态和上海、北京有差异。2015-2016 年涨幅大，2016 年 3 月之后降温明显，2017 年降温也比较明显，2019 年下半年又有一波升温，尤其是在一些政策调整后，涨到 2021 年三季度，这波行情持续时间比较长。后来受到打压，2020 年 7 月后被约谈，之后就不行了，2021 年 4 月开始降温，之后逐步往下走，2023 年一季度和 “517” 新政后都没怎么反弹，2024 年前三季度都比较低迷，处于过冷区间。但因为降温时间长、比较充分，去年 9 月底新政后深圳反弹比较明显，四季度翻红了，不过翻红之后，4 月、5 月又开始回落，回落幅度还比较明显，说明深圳反弹的能量耗费得比较快，而且回落幅度比上海明显，原因之一是领先指数，深圳的领先指数是负值，比较明显，对楼市的托底作用不是很明显，就像马拉车，能量不足、不给力。所以深圳楼市当前景气度偏弱，但弹性大，震荡比较厉害，各位也不要太乐观。
杭州：态势和前面三个一线城市不太一样，升温比较晚，2016 年才真正开始上涨，2014-2015 年上半年楼市跌幅很大，当时有泡沫。2017-2019 年，上海、深圳、北京等城市都降温了，杭州却没降温，持续繁荣，2021 年上半年景气指数都是正值。在楼市降温的第一年，跌幅也比较小，2022 年前后跌幅较小。2023 年 4 月之后开始持续降温，2024 年 9 月底新政后反弹，反弹幅度没有深圳高，但很顽强，最近两个月降温，幅度小于深圳。这和领先指数有关，杭州领先指数是正值，说明对当前景气度的托底作用明显，要强于深圳，但作用力比上海稍微弱一点。结合市场变化规律和与领先指数的关系来看，杭州楼市还会降温，但很难再创新低，降温一两个月后，出台新政会慢慢稳住。
苏州：虽然和杭州并称 “苏杭”，都是人间天堂、两大中心城市，但形态不一样。2015-2016 年涨得比较快，2017 年小幅降温，2018-2019 年又来一波升温，幅度比较高，2019 年因调控被约谈，之后出台政策压制楼市，2021 年上半年处于盘整状态，盘整时弱于杭州。2021 年下半年降温后，幅度大于杭州，2024 年三季度达到最低值，9 月新政后反弹，幅度没有杭州、上海大，最近两个月（4 月、5 月）下滑幅度比较大，市场偏弱。其实苏州的领先指数还可以，甚至比杭州稍微高一点，明显高于南京（南京很差，这里就不说了），但苏州本身的城市基本面，像产业、人口，近几年不如杭州，再加上有上海的影响，竞争力存在一些因素。
成都：近几年在全国二线城市中很强，基本上能和杭州相提并论，有 “东有杭州，西有成都” 的说法，是强二线城市中的 “二龙戏珠”。成都楼市升温也稍微晚一些，2016 年才升温，升温后虽然调控不断升级，但总体保持繁荣，景气度在正值区间，直到 2021 年 7 月。形态和杭州很类似，降温第一年跌幅比较小，甚至 2023 年一季度、二季度还有涨幅，景气度翻红了。真正降温是从 2023 年三季度开始，直到 2024 年 9 月出现最低点，新政后反弹比较明显，最近 5 月降温，形态可以参考杭州。两个城市都是休闲之都，产业、人口吸附能力很强的二线城市，这里就不再赘述了，都是相当不错的城市。
天津：作为京津冀地区的中心城市之一，2016 年涨幅非常大，当时有诸多利好消息，北京、天津房价涨幅都很大，之后震荡式降温，但 2019 年之前景气度保持正值。2019 年下半年开始降温，2020 年下半年到 2021 年上半年有升温，幅度不是很大。2021 年下半年四季度降温比较明显，开始偏震荡式降温，2023 年一季度翻红，9 月底新政后也有点接近于零，但小阳春成色不好，偏弱，2-5 月表现都不是特别强，不如去年第四季度，说明政策出来后的效应持续时间比较短。天津楼市目前处于较冷区间，不算特别冷，但也不暖和，始终处于低迷状态，城市目前乏善可陈，但也不是特别弱。
青岛：作为北方的滨海城市，2016-2018 年市场很强，之后震荡，2021 年降温，降温第一年幅度不大，勉强处于合理区间。2023 年二季度开始降温幅度很大，2024 年 9 月底新政后有反弹，但表现不明显。目前青岛楼市属于较冷区间，弹性不大，磨磨唧唧，但要再创新低也很难。
武汉：中部大都市，2016 年市场很热，2017-2021 年上半年随全国大势，基本保持在合理区间，但不算很热，之后开始降温，而且降温很快，主要是城市供大于求情况突出，新房库存量高，降温没多久景气度就超过 - 100，进入过冷区间。2023 年四季度到 2024 年前三季度特别冷，冷的程度超过全国很多二线城市，2024 年 9 月底新政后反弹幅度不大，目前市场偏冷，甚至过冷，表现偏弱。
西安：西北地区的重要城市，升温比较晚，2016 年四季度才升温，2013-2015 年很低迷，2017 年崛起，2017-2021 年上半年基本上是全国最强的城市之一。2021 年楼市降温后，第一年跌幅就不小，但 2023 年楼市温度又升温了，交易情况还不错，2023 年下半年又开始降温，直到 2024 年，新政后小幅升温，幅度不大，小阳春成色不足，偏弱，目前震荡徘徊，不算过冷，就是比较偏弱。
沈阳：东北的大城市，2016 年升温时节奏比较慢，2017-2019 年楼市还算强，但全国市场强的时候它不算太强，一旦降温就不行了，持续往下走，目前景气度超过 - 150，接近 - 200，处于极度寒冷状态，形势非常差，一旦降温就长夜漫漫，看不到曙光。东北地区的城市一旦降温，我们就要及时规避，不用再关注了，很多中西部地区的二线城市形态多样，东北城市的情况尤为突出。
徐州：东部偏中部的三线城市，江苏苏北的门户，很典型。2016 年开始升温，而且持续了很久，2020-2021 年，整个苏北地区市场火热，很多房企拿地甚至跑到下面的县镇去抢地，但一旦降温，形态有点类似于沈阳，快速降温，而且幅度越来越大，今年小阳春成色不足，目前还在跌，指数情况和沈阳比较类似。全国很多三线城市都和徐州类似，一旦降温就很难回暖，长夜看不到曙光，不知道什么时候能企稳，各位不论买房还是拿地都要小心，这类地区一旦降温就很难走出困境。
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